Til beboerne i Ole Messeltsvei

                                                                                                                                                         Oslo september 2010
Avvik fra Reguleringsplan S-4234, vedtatt 31.05.2006.

Styret registrerer at flere av beboerne i OMV foretar utvendige oppgraderinger og utbygginger. Dette er positivt.

Styret registrerer samtidig at flere av disse oppgraderingene ikke er i tråd med Reguleringsplan S-4234, vedtatt 31.05.2006. Dette er selvsagt ikke positivt.

I reguleringsplanen heter det bl.a. at ”Utformingen av tiltak skal være helhetlige. Fargevalget skal gjelde en hel rekke av boligene. Rekkverk, takoppbygg, fasadematerial på verandaer og boder skal være av samme materiale, kvalitet og farge for hele feltet.”

Undertegnede har på bakgrunn av henvendelser fra flere beboere tatt kontakt med Plan- og Bygningsetaten i forbindelse med utformingen av et gjennomført tiltak med skifting av vinduer på et rekkehus.

Sitat fra Plan- og Bygningsetatens svar : ”På bakgrunn av innsendt dokumentasjon og beskrivelse av tiltaket, vurderer etaten det forspurte tiltaket som en vesentlig fasadeendring. Tiltaket er derfor søknadspliktig etter plan- og bygningslovens

§ 20-1c.”

Dette vil i praksis si at alle som skal foreta en endring av fasade (nye vinduer, fjerning av vinduer, andre påbygg etc.) plikter å søke nabovarsel og byggemelde aktiviteten og sørge for at denne er ”helhetlig og i tråd med reguleringsplanen, samt de vedtakene for utbyggingsalternativer og verandarekkverk som ble vedtatt på ØHV`s Generalforsamling i april 2009”. Dersom ikke dette blir gjort kan nabo(er) klage dette inn og konsekvensen kan bli sak og krav om endring av tiltaket.

Jeg gjør oppmerksom på at dette ikke har noe med styrets personlige oppfatninger eller innvendinger, men dreier seg utelukkende om hva som er beskrevet i reguleringsplanen som tillatt og ikke tillatt.

Styret kan likevel bistå med råd og vink dersom noen i fremtiden skal sette i verk tiltak og er i tvil om fremgangsmåte og prosedyrer.

Se for øvrig ØHS`s hjemmside under Utbygging, hvor dette er beskrevet i detalj.

Kontaktperson er Frode Myklebostad som kan nås på mail : frode@mybo.no

Med vennlig hilsen
for styret i Øvre Haukåsen Velforening

Kenneth Tveito
formann



Utbyggingsprosjektet
                                                                           Krav til byggemelding

På Generalforsamlingen 2009 ble det gitt utfyllende informasjon om de enkelte muligheter for individuelle løsninger for utbygging på eksisterende verandaer, inklusiv nytt verandarekkverk. Løsningsforslagene er innenfor rammen av det reguleringsplanen tillater.

Når det gjelder utbygging av ny veranda utenfor eksisterende fasade, så vil vi komme tilbake til det litt senere da dette prosjektet krever statiske beregninger av fasaden for oppheng av verandaene. Reguleringsplanen beskriver at slike verandaer skal være uten understøttelse.

Utbygging av fasadevegger

GF-vedtak utbygging fasadevegger Fotavtrykk 2 etasjers rekkehus   Fotavtrykk 3 etasjers rekkehus + leiligh.
  Planskisser 2 etasjers rekkehus Planskisser 3 etasjers rekkehus + leiligh.
  Fasadeløsninger 2 etasjers rekkehus Fasadeløsninger 3 etasjers rekkehus + leiligh.

Alle forslagene til utbygging på eksisterende veranda, etter vedtak på Generalforsamlingen 2009, er nå låst til bestemte maler for fotavtrykk og fasade. Gjelder for 2 etasjers rekkehus, 3 etasjers rekkehus samt leiligheter. I kombinasjoner innenfor de vedtatte fotavtrykk, som igjen følger reguleringsplanen, finnes det mengder av muligheter til å finne sin individuelle løsning i henhold til de vedtakene som ble gjort. Samtidig vil disse malene gi naboen sikkerhet for at utbygger holder seg til vedtatte løsninger og nabovarselet burde derved bli ren proforma i henhold til lovverket. Utbygging er selvfølgelig frivillig, altså ikke noe pålegg om utbygging.

Vær oppmerksom på følgende for 3 etasjers rekkehus med kjeller uten hybelleilighet

Når det gjelder 6 rekkehus uten hybelleilighet, men med kjeller i rekke C, så vil soveromsetasjen ha samme mal som de øvrige 3-etasjers rekkehus. Terrassen utenfor stuen ligger her på et vesentlig lavere plan enn stuegulvet, for at eksisterende fasadevegg for kjelleren skal kunne få inn lys via høytliggende kjellervinduer. En løsning for utbygging av fasadevegg i stuen, etter de vedtatte malene for 3 etasjers rekkehus, kan være å støpe en ny armert, fritt hengende, verandaplate utenfor stuen. Dette kan være en grei løsning hvis man for eksempel samtidig fjerner noe overflatemasse på bakken og gir rom for å skjære ned vindusåpningene i kjelleren. Derved kan man sette inn høyere vinduer som gir bedre lysinnslipp og samtidig tilfredsstiller krav til rømningsvei.

3-delingen av fasaden

Legg merke til at alle de vedtatte løsningene baserer seg på en 3-deling av fasaden hvor det også er viktig at de vertikale linjene har samme referanse etasjene imellom. Fasadebredden mellom sideveggene på verandaen er 560 cm. Ved uttrekk av ett stuevindu, skal det legge beslag på 1/3-del av verandabredden ytterst og resterende 2/3-deler blir gjenværende veranda. Ved uttrekk av to stuevinduer, skal det legge beslag på 2/3-deler av verandabredden ytterst og resterende 1/3-del blir gjenværende veranda.

Denne 3-delingen skal også passe med delingen av det nye rekkverket som er inndelt i 6 deler. Ved utbygging av fasadevegg, kan 1/3-del (2 glassfelt) eller 2/3-deler (4 glassfelt) av rekkverket fjernes der veggen blir trukket ut. Gjenstående del av rekkverket skal da avsluttes i 90o vinkel og festes mot hjørnet på utbygget vegg. Alternativt kan man ved utbygging velge å la ny type rekkverk bli stående i full bredde. Hvis man på et senere tidspunkt skulle velge å bygge ny veranda utenfor eksisterende fasade, vil det nye rekkverket bare kunne tas ned og flyttes ut til kanten av ny veranda. Altså ingenting bortkastet med å kjøpe nytt rekkverk på eksisterende veranda nå. Fleksibelt og greit, uansett fremtidig utbyggingsbehov/-ønske.

Nytt verandarekkverk

GF-vedtak til nytt verandarekkverk                         Skisse av nytt verandarekkverk

Man kan skifte ut det gamle rekkverket etter eget ønske. Det er ingen krav til samtidighet i rekka, men når noen skifter ut, så skal det gjøres etter den konstruksjonsløsningen som ble vedtatt på Generalforsamlingen 2009. Nytt rekkverk skal være i syrefast stål med 8mm herdet laminert glass. Glasset kan være klart eller frostet etter eget ønske (se detaljert beskrivelse under ”GF-vedtak til nytt verandarekkverk”). Rekkverket skal bestilles via ØHV’s Styre som vil koordinere og avrope bestillingen i henhold til inngått rammeavtale med valgt leverandør. Dette for å sikre den ensartethet som reguleringsplanen krever. Fakturering foretas direkte fra leverandør til den enkelte kunde (forbrukerkjøp).

Vær oppmerksom på følgende, i forhold til det gamle verandarekkverket

Rekkverket er ikke godkjent etter dagens sikkerhetskrav, da det pga. liggende bord er mulig å klatre i det. Følgelig vil ikke ØHV’s Styre lengre bistå med innkjøp av materialer til utskifting av råttent/ødelagt treverk. Styret vil fraråde å reparere det gamle, ikke godkjente rekkverket, og anbefaler heller utskifting til ny type, ettersom vi nå har en ny løsning klar. Generalforsamlingen 2009 har vedtatt hvordan eventuell ny rekkverksløsning skal være.

Ta gjerne kontakt med ØHV’s Styre for råd og veiledning, dette er gratis. Styrets utekontakt, Frode Myklebostad, e-post: frode@mybo.no eller tlf. 900 50 270, vil alltid være tilgjengelig for spørsmål.

 

Krav til byggemelding

Vedtatt reguleringsplan: Saksnr.: 200501448, datert 26.04.2006.

I prosessen forut for innlevering av forslaget til ny reguleringsplan for området til Øvre Haukåsen Velforening, var en arkitekt  engasjert av ØHV for å bistå som konsulent for planforslaget.

Erfaringsmessig vet vi at dersom alle papirer i en byggesak er riktig utfylt og inkluderer alle nødvendige tegninger med tekniske beregninger og krav, samt signerte nabovarsler, og alt er innenfor reguleringsplanen, så går det glatt gjennom byråkratiet i Plan og bygningsetaten.
(Følg prosessen etter de blå pilene i skissen nedenfor)

Det er ingenting i veien for at den enkelte byggherre selv kan gjøre denne jobben.
(Se røde stiplete linjer i skissen ovenfor)

Sørg da bare for å være svært nøye med at alle papirer er i henhold til det som kreves, ellers kan problemer oppstå.

Ta gjerne kontakt på forhånd med ØHV’s Styre for råd og veiledning, dette er gratis. Styret skal uansett ha nabovarsel, så start prosessen med å kontakte Styret først. Styrets formann, Frode Myklebostad, e-post: frode@mybo.no eller tlf. 900 50 270, vil alltid være tilgjengelig for spørsmål.